פסק-דין בתיק ת"א 21308-03-10

כללי

1. בתביעתה עתרה התובעת לקבל סעד הצהרתי לפיו היא זכאית להתקשר בהסכם עם הנתבע 1 לרכישת הדירה נשוא הסכסוך (דירה ברחוב יצחק רבין 4 בקרית אונו, גוש 6370 חלקה 43 תת חלקה 69); כי הסכם המכר שנכרת בין הנתבע 1 לנתבעים 3-2 כפוף לזכותה לרכוש את הדירה; וכי דמי השכירות ששילמה מדצמבר 2008 מהווים תשלום ע"ח תמורת הדירה. לחלופין דרשה פיצוי כספי בסך 800,000 ש"ח, בגין ההפרש בין ערך הדירה שבמחלוקת לבין הסכום שהתובעת היתה זכאית, לפי הנטען, לשלם עבורה. כמו-כן דרשה לפצותה בגין עוגמת נפש.
2. התביעה מבוססת על סעיף 25 להסכם שכירות מיום 17.7.2008, שנכרת בין התובעת לנתבע 1, בו נרשם: "למשכיר שמורה הזכות למכור את הדירה לפי שיקול דעתו הבלבדי בכל עת ובלבד שישמרו זכויות השוכר שלפי הסכם זה ובלבד שלשוכר תהא הזכות להשוות כל הצעת רכישה". התובעת טענה כי הנתבע 1 -- במוכרו את הדירה נשוא השכירות לנתבעים 3-2 -- הפר את זכותה "להשוות כל הצעת רכישה". התובעת טענה כי הנתבע 1 הפר את התחייבותו לפי סעיף זה, ולא נתן לה הזדמנות ממשית להפעיל את זכאותה לפיו.
3. הנתבע 1 טען כי עמד בהתחייבותו לפי סעיף 25 הנ"ל. לדבריו, החל מנובמבר 2008 פנה  מספר פעמים לתובעת ולבן-זוגה (מר עובדיה מלכה) והודיע להם -- במסרונים (הודעות טקסט- ס.מ.ס.) ובמכתב -- על כוונתו למכור את הדירה לצד שלישי; אך הם התעלמו מפניותיו (ס'  ח'1-ח'6 לכתב ההגנה). קוני הדירה, הנתבעים 3-2, טענו כי ידעו שלתובעת ניתנה הזכות להשוות מחיר, "והיא בחרה שלא לנקוט עמדה או לתת הצעה, ובכך ויתרה על זכותה" (ס' 14 לכתב הגנתם). 
4. גדר המחלוקת: הצדדים מסכימים כי סעיף 25 להסכם השכירות הקנה בידי התובעת את "הזכות להשוות" כל הצעת רכישה של צד שלישי. המחלוקת נסבה על השאלה, אם הנתבע 1 עמד בהתחייבותו זו. התובעת ביקשה להשיב על כך בשלילה. לטענתה, היה על הנתבע 1 להעמיד בפניה "עסקה מוגמרת", ולמצער הצעה משפטית מחייבת של רוכשים קונקרטיים, המכילה את הפרטים המהותיים של העיסקה, ובעיקר את המחיר ותנאי התשלום, וכן היה עליו ליתן לה זמן סביר לתגובה (למשל, ס' 21 לסיכומיה). הנתבע 1 טען כי הודעותיו על עצם כוונתו למכור את הדירה היו מספקות, וכי התובעת ובן-זוגה התעלמו מהן, דחוהו למועד רחוק, לא גילו ענין בפרטים, ולא הודיעו על רצונם להשוות (ר' למשל ס' 16 ס' 20-18 לתצהירו). על כן, יכול היה להסיק כי התובעת ויתרה על זכותה (ס' 14-6 לסיכומיו).
5. להלן אבחן את התנהלות הצדדים הנחשפת מן התשתית הראייתית שהונחה בפני, ובמסקנה המשפטית הנגזרת מכך. במישור הדיוני: מטעם התובעת הצהירו היא עצמה ובן-זוגה מר עובדיה מלכה. כן הוגשה חוות דעת שמאית של השמאי ד"ר בועז ברזילי. מטעם הנתבע 1 הצהיר הוא עצמו וכן המתווך מר אסף פילוס, והוגשה חוות דעתו של השמאי רונן פריימן. מטעם הנתבעים 3-2 הצהיר כל אחד מהם. העדים נחקרו בפני (למעט הנתבעת 2, אשר ב"כ התובעת ויתר על חקירתה - ר' פ' ע' 66 ש' 6-5). ב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב.

דיון

6. הנתבע 1 ביקש למכור את הדירה עוד בטרם נכרת הסכם השכירות, והתובעת ובן-זוגה ביקשו לקנותה (ר' למשל ס' 2 לתצהיר התובעת, ס' 3 לתצהיר הנתבע 1). אך הצדדים לא הגיעו להסכמה על המחיר (ר' למשל ס' 2 לתצהיר התובעת). על כן הוסכם כי הדירה תושכר לתובעת, וכי הנתבע 1 יוכל להציעה למכירה לצדדים שלישיים; בד בבד תינתן לשוכרת הזכות להשוות את הצעת הרכש, כדברי התובעת בס' 6 לתצהירה: "עו"ד לשם עמד על זכותו להמשיך ולהציע את הדירה למכירה ולהציגה לצדדים שלישיים. אנו הסכמנו, אולם בתנאי שאם צד שלישי יציע לרכוש את הדירה, תינתן לי הזכות להשוות את הצעתו ולרכוש את הדירה באותם תנאים... ועו"ד לשם הסכים".
7. התובעת העידה כי נכנסה לדירה כשוכרת "אך ורק משום שהתכוונתי לרכוש את הדירה, וכי תינתן לי ההזדמנות הנאותה לכך. הנחתי כי בסופו של דבר אגיע להסכמה עם עו"ד לשם על מחירה, ואם צד שלישי יציע לרכשה - תינתן לי הזכות להשוות את הצעתו. אחרת לא הייתי נכנסת אליה כשוכרת. במשך כל תקופת מגורי בדירה היה ברור לי כי זכות זו עומדת לי"
   (ס' 8 סיפא לתצהירה).
8. התובעת טענה כי לצד זכות הסירוב שניתנה לה, הוסכם בין הצדדים "לדון שוב ברכישת הדירה בסוף דצמבר 2008 (ללא קשר לקיומה או אי קיומה של הצעה מטעם צד שלישי)" (ס' 7 לתצהירה). בחקירתה הסבירה כי היתה אמורה לקבל סכום כסף לקראת חודש דצמבר "ולכן רציתי שהעסקה תעשה בערך בזמן הזה" (פ' ע' 12 ש' 29-28). יוער כי ההסכמה "לדון שוב ברכישת הדירה בסוף דצמבר 2008" לא עוגנה בהסכם השכירות הכתוב. כך או אחרת, אין חולק כי לא היה בכך כדי לגרוע מזכות הבעלים להציע את הדירה לצדדים שלישיים (ובלבד שיאפשר לתובעת להשוות את מחיר ההצעה).
9. הנתבע 1 טען כי במשך כשלושה חדשים לאחר שנכרת הסכם השכירות, נמנע מלהציע את הדירה לצדדים שלישיים. לדבריו, מלכתחילה "הכוונה היתה לגמור את העסקה במכר הדירה. באותו יום שהגיע עובד [מלכה], מסר שאין לו את הכסף עדיין אבל הוא בטוח קונה. אני התעקשתי על כך שבטוח זה לא קניה, ולכן שמרתי לעצמי שיהיה ברור שאני שומר את האופציה להמשיך ולהציע את הדירה לקונים פוטנציאלים אחרים. אז ביקש אותי עובד להמתין 3 חודשים בהם יתארגן לכסף בתוך שלושת החודשים האלה נחתום על הסכם בוודאות גמורה. הסכמתי ג'נטלמנית להמתין 3 חודשים ובאמת לא פעלתי בנושא, גם הייתי חודשיים בחו"ל. גם ביקשתי מהמתווך שלא יפעל" (פ' ע' 41 ש' 18-12). ואמנם, המתווך - מר אסף פילוס - העיד שהונחה ע"י הנתבע 1 לא להציג את הדירה במשך 3 חדשים מכריתת הסכם השכירות (ר' עדותו בפ' ע' 62 ש' 4-1 וכן בע' 63 ש' 20-15).
10. אין חולק כי בנובמבר 2008 פנה הנתבע 1 אל התובעת ובן זוגה בענין מכירת הדירה. התובעת העידה: "זמן מה לאחר שנכנסנו לדירה, פנה אלינו עו"ד לשם, והאיץ בנו לרכוש את הדירה, במחיר שביקש אז (1,940,000 ש"ח) באמצעות הודעות SMS (לעובד ולי) ובשיחות טלפון. עובד סיפר לי כי השיב, באמצעות SMS כי בכוונתו לדון בכך בסוף דצמבר 2008, כפי שהוסכם. כאמור, בשום שלב לא הוצע לי לרכוש את הדירה במחיר אחר, ולא הוצגו לי הסכם רכישה כלשהו, או תנאי רכישה כלשהם בין עו"ד לשם לקונה צד ג'" (ס' 10 לתצהירה).
11. הנתבע 1 העיד כי בפניות אלה לתובעת ולבן-זוגה: "הודעתים כי הגיעה העת לחתום על הסכם מכר, באם ברצונם בכך, שכן פנו אלי רוכשים רציניים המעונינים מאוד ברכישת הדירה. התגובה היחידה היתה בהודעת ס.מ.ס קצרה ולקונית של עובדיה, ולפיה עד סוף חודש דצמבר 2008 אין באפשרותו ו/או בכוונתו לחתום על הסכם מכר וכי אתכבד ואמתין עד אז, או בלשונו: דבר איתי ב- 25.12" (ס' 16 לתצהירו).
12. מר מלכה אישר, כי הנתבע 1 פנה אליו בהודעת טקסט בנובמבר 2008, בענין המכר, והוא השיב: "דבר איתי ב- 25.12" (ר' למשל ס' 7 בסיכומי התובעת); ואולם לדברי מר מלכה,  הנתבע 1 לא הניח בפניו הצעה קונקרטית לצרכי השוואת מחיר (ר' ס' 9 לתצהירו ועדותו בפ' ע' 26 ש' 15-10).
13. הודעות הטקסט שהוחלפו בין הצדדים לא הובאו בפני בית המשפט. יתכן כי בהודעה ששלח הנתבע 1, ואשר עליה השיב מר מלכה: "דבר איתי ב- 25/12", לא נרשם שקיימת הצעת רכש של צד שלישי, אלא אך הובע רצונו של הנתבע 1 למכור. כך, בס' 13 לתצהיר של הנתבע 1 בהליך משפטי אחר (בתביעת פינוי שהגיש כנגד התובעת), הנתבע 1 הצהיר: "בתום שלושת החודשים שלאחר תחילת הסכם השכירות קרי בתחילת חודש נובמבר 2008, פניתי פעמים הן אל הנתבע 1 והן אל הנתבע 2, טלפונית ובאמצעות הודעות מסרונים סלולריים (ס.מ.ס) והודעתים כי הגיעה העת לחתום על הסכם מכר ואולם סופן של פניותי היה בהודעת ס.מ.ס. קצרה מטעם הנתבע 2 [עובדיה מלכה] ולפיה עד סוף חודש דצמבר 2008 אין באפשרותו ו/או בכוונתו לחתום על הסכם מכר וכי אמתין עד אז" (ר' מוצג ת/2). בתצהיר הנ"ל, הנתבע 1 לא ציין שהודיע למר מלכה על "רוכשים רציניים". בחקירתו הסביר, כי הפער בין ס' 13 לתצהיר דאז לבין ס' 16 לתצהיר דהיום נובע מן ההבדל בין שני ההליכים: "... בתצהיר אצל השופט טובי [בתביעת הפינוי] הנושא היה פינוי המושכר... כל רצוני היה שהם יפנו במועד שאני חשבתי שהם צרכים לפנות" (פ' ע' 46 ש' 19-16).
14. כך או אחרת, האמירה של מר מלכה: "דבר איתי ב- 25.12", לימדה כי התובעת ובן-זוגה אינם ממהרים (או אולי אינם מסוגלים) לבצע את הרכישה. יתכן כי המתינו לירידת מחירים שהיתה צפויה באותה עת (ר' ס' 8 לסיכומי התובעת). עצם הפניה של הנתבע 1 היה בה כדי ללמד את התובעת ובן-זוגה על רצונו למכור. הם יכלו להבין זאת גם מפנית המתווך אליהם. מר פילוס העיד: "עם תחילת חודש נובמבר וחלוף שלוש[ת] החודשים, ניסתי לבדוק עם עובדיה איך ניתן לקדם את רצונו לרכוש את הנכס מכיוון שעו"ד לשם פנה אלי בבקשה לחדש את טיפולי בתיווך מכירת הדירה וכן העובדה שעו"ד לשם התקדם במקביל עם הקונים אלי ומזל כהן, לקראת גמר הסכמות. עובדיה לא ענה לכל פניותי"
    (ס' 20-19 לתצהירו). ובחקירתו: "אחרי שניסיתי לבדוק עם עובדיה, פניתי לאייל אמרתי שלא היתה תקשורת ומה הוא רוצה לעשות..." (פ' ע' 61 ש' 31-30). עדות זו לא נסתרה. פנית המתווך, לצד פנית הבעלים, היה בהן להצביע על כך שהנתבע 1 רציני בכוונתו למכור את הדירה וכי הוא מחפש קונים.
15. ביום 11.11.2008 כתב הנתבע 1 לתובעת: "בהמשך לאמור בהסכם השכירות ולשתי הודעותי הקודמות שבאמצעות הס.מ.ס. הריני להתכבד להודיעך בנוסף בכתב, כי בכוונתי לחתוך בימים הקרובים על הסכם למכר הדירה וכי לך הזכות להשוות כל הצעת רכישה ולהתחייב בהסכם מכר מתאים. הודעה בכתב זו מועברת על מנת להסיר כל ספק, מאחר שלא זכיתי לכל מענה ממך ואף לא ממר עובדיה מלכה" (ר' נספח ג' לתצהיר התובעת וכן ת/3). התובעת העידה כי קיבלה את המכתב ביום 19.11.2008 או בסמוך לאחריו (ס' 11 לתצהירה). התובעת הודתה כי הבינה מהמכתב שהנתבע 1 "מתכונן למכור את הדירה" (פ' ע' 16 ש'